Tiêu dùng, FDI và đầu tư công cùng tăng, bất động sản đón sóng mới

Kinh tế vĩ mô tăng trưởng đồng đều, tạo nền tảng cho bất động sản

Bước sang năm 2026, kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn còn nhiều biến động khó lường. Theo báo cáo Tổng quan kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn/PropertyGuru Vietnam, GDP quý I/2026 đạt mức tăng 7,83% so với cùng kỳ, nằm trong nhóm tăng trưởng cao nhất hơn một thập kỷ qua.

Đáng chú ý, động lực tăng trưởng không phụ thuộc vào một khu vực riêng lẻ mà lan tỏa đồng đều giữa các ngành. Khu vực dịch vụ chiếm 44% cơ cấu GDP, công nghiệp và xây dựng chiếm 36%, nông – lâm – thủy sản chiếm 11%, còn thuế sản phẩm trừ trợ cấp chiếm 9%. Xét về tốc độ tăng trưởng, công nghiệp – xây dựng dẫn đầu với 8,9%, dịch vụ tăng 8,2%, trong khi nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,6%.

Sự tăng trưởng đồng thời của các nhóm ngành này đang tạo ra nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản. Khi sản xuất mở rộng, dịch vụ phục hồi và công nghiệp – xây dựng duy trì đà tăng, nhu cầu về nhà ở, mặt bằng thương mại, khu công nghiệp, logistics và các đô thị vệ tinh đều có thêm động lực phát triển.

Ông Trần Ngọc Liêm – Giám đốc VCCI khu vực TP.HCM đánh giá nền kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi tương đối toàn diện, trong đó các yếu tố sản xuất và tiêu dùng đều đóng vai trò dẫn dắt quan trọng cho các chu kỳ đầu tư mới, bao gồm cả bất động sản.

Tiêu dùng, FDI và hạ tầng mở rộng – lực đẩy mới cho chu kỳ bất động sản

Một trong những điểm sáng đáng chú ý của nền kinh tế đầu năm 2026 là sức mua trong nước tiếp tục cải thiện rõ rệt. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng quý I/2026 tăng 10,9%, vượt trội so với nhiều giai đoạn trước. Trong đó, dịch vụ lữ hành tăng 15,3%, lưu trú – ăn uống tăng 12,9%, bán lẻ hàng hóa tăng 10,7% và các dịch vụ khác tăng 9,4%.

Cùng với tiêu dùng nội địa, du lịch quốc tế cũng phục hồi mạnh mẽ khi Việt Nam đón khoảng 6,8 triệu lượt khách trong quý I/2026. Sự trở lại của dòng khách quốc tế không chỉ hỗ trợ ngành du lịch mà còn tạo lực đẩy cho bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, căn hộ dịch vụ và các mô hình thương mại – lưu trú tại các đô thị lớn.

Ở góc độ đầu tư, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì vai trò trụ cột với tổng giá trị khoảng 20 tỷ USD trong quý I/2026, bao gồm 15 tỷ USD vốn đăng ký và 5 tỷ USD vốn thực hiện. Dù tốc độ có phần chậm lại so với một số giai đoạn trước, xu hướng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam vẫn được duy trì trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc.

Chỉ số PMI tháng 3/2026 đạt 51,2 điểm, cho thấy ngành sản xuất vẫn trong trạng thái mở rộng. Đây là tín hiệu quan trọng đối với bất động sản công nghiệp, nhà ở công nhân và hệ sinh thái logistics, khi nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tiếp tục gia tăng.

Song song đó, đầu tư công tiếp tục là động lực then chốt. Kế hoạch năm 2026 đạt khoảng 1.013 nghìn tỷ đồng, với mục tiêu giải ngân toàn bộ. Riêng quý I đã giải ngân khoảng 110 nghìn tỷ đồng, tập trung vào các dự án lớn như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội và TP.HCM, cùng nhiều tuyến đường sắt và cao tốc liên vùng.

Những dự án hạ tầng này đang từng bước tái định hình không gian phát triển đô thị, mở rộng các cực tăng trưởng mới và tạo ra sự dịch chuyển mạnh về nhu cầu nhà ở, sản xuất và đầu tư. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, bất động sản trong giai đoạn hiện nay không còn là cuộc chơi dựa hoàn toàn vào kỳ vọng hạ tầng. Giá trị chỉ bền vững khi đi kèm nhu cầu thực, khả năng khai thác thực và dòng tiền ổn định.

Cơ hội mở ra nhưng thị trường bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc

Dù nền kinh tế đang tạo nền tảng tích cực, thị trường vẫn tồn tại nhiều biến số cần theo dõi. Quý I/2026 ghi nhận mức nhập siêu khoảng 3,6 tỷ USD, đánh dấu lần đầu sau nhiều năm Việt Nam quay lại trạng thái thâm hụt thương mại. Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu đạt 249 tỷ USD, trong đó nhập khẩu chiếm khoảng 127 tỷ USD.

Đáng chú ý, phần lớn nhập khẩu (93,9%) là tư liệu sản xuất, phản ánh nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp nhưng đồng thời cũng cho thấy áp lực phụ thuộc vào nguồn nguyên liệu bên ngoài trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu còn nhiều rủi ro.

Bên cạnh đó, lạm phát có xu hướng tăng khi CPI từ mức 3,4% lên 4,7%, kéo theo giá năng lượng và chi phí logistics gia tăng. Điều này có thể ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, lãi suất và tâm lý đầu tư trên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, ông Trần Ngọc Liêm nhấn mạnh rằng doanh nghiệp và nhà đầu tư cần thận trọng hơn, đặc biệt khi các yếu tố chi phí và chính sách tiền tệ đang có xu hướng biến động theo chu kỳ toàn cầu.

Nhìn chung, kinh tế Việt Nam đầu năm 2026 đang tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản, nhưng không còn là giai đoạn tăng trưởng nóng. Thay vào đó, thị trường bước vào chu kỳ hồi phục chọn lọc, nơi chỉ những sản phẩm gắn với hạ tầng thực, nhu cầu thực và dòng tiền thực mới có thể duy trì đà tăng trưởng bền vững.