Nguồn cung căn hộ “trăm hoa đua nở” tại Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, liệu có cầu?

Nguồn cung căn hộ nở rộ

Sau kỳ nghỉ Lễ 30/4, thị trường bất động sản phía Nam bắt đầu trở lại “chặng đua” nguồn cung. Tại TP. Hồ Chí Minh (mở rộng), không khí thị trường trở nên sôi động khi các chủ đầu tư vào nhịp kick off, mở bán, ký kết đầu tư. Trong đó, khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh tiếp tục chiếm chủ lực về nguồn cung căn hộ. Vào năm 2025, khi các khu vực khác khan hiếm dự án mới thì nơi đây có hàng chục ngàn sản phẩm căn hộ ra thị trường, với tỷ lệ hấp thụ không đồng đều giữa các dự án.

Mới đây, Lê Phong tổ chức kick off dự án chung cư The Emerald Boulevard tại mặt tiền Quốc lộ 13 – Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh. Giá rumor đưa ra trong lễ kickoff là 62,6 triệu đồng/m2 (chưa VAT, phí bảo trì). Dẫu vậy, được biết đây là mức giá truyền thông (giá thấp nhất), trong khi tuỳ từng vị trí, giá căn hộ nơi đây có thể lên đến trên 70 triệu đồng/m2 – tương đương với giá căn hộ tại một số khu vực thuộc TP. Hồ Chí Minh (cũ).

Cùng khu vực, một số dự án như Khải Hoàn Imperial, The Emerald Garden View, Bcons NewSky, Setia Edenia, Green Skyline… cũng liên tục xuất hiện với mức gia dao động từ 40-75 triệu đồng/m2. Chưa kể, các dự án đã mở bán nhiều đợt trước đó và hiện vẫn còn lượng hàng nhất định như Lapura, The Emerald68, Habitat, Sycamore, A&T Saigon Riverside, The Felix, AVA Center… góp phần vào nguồn cung của khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó TGĐ DKRA Group cho hay, từ giai đoạn 2017 – 2018 trở về trước, mặt bằng giá bán căn hộ tại khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh chỉ dao động từ 15 đến dưới 30 triệu đồng/m2 (gồm VAT), bước sang năm 2019, thị trường nơi đây bắt đầu xuất hiện những dòng sản phẩm căn hộ tiệm cận phân khúc cao cấp với mức giá chào bán sơ cấp chạm ngưỡng từ 40 triệu đồng/m2. Giai đoạn 2020 – 2025, giá căn hộ khu vực này liên tiếp xác lập mặt bằng giá mới, đỉnh điểm đạt đến trên 60 – 70 triệu đồng/m2 ở một số dự án. Dù mặt bằng giá không còn thấp nhưng ông Thắng tự tin rằng, với tiềm năng về lợi thế địa giới hành chính sau sáp nhập, cũng như hệ thống hạ tầng giao thông liên tục được hoàn thiện thì giá căn hộ sơ cấp tại khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh vẫn sẽ tiếp tục đi lên.

Không chỉ tại khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, hoạt động bung dự án cũng sôi nổi ở khu vực Đồng Nai, Tây Ninh. Các doanh nghiệp như Nam Long, Vingroup, Bim Group, Sun Group cũng tận dụng giai đoạn này rục rịch đưa các dự án khu đô thị ra thị trường. Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, từ nay đến năm 2030 dự kiến có khoảng 280.000 sản phẩm góp mặt vào nguồn cung thị trường.

… Nhưng sức cầu khiêm tốn

Theo ghi nhận, khoảng cách giữa giá và thu nhập của số đông người mua nhà đang là rào cản với thanh khoản các dự án bất động sản tại khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh nói riêng, TP. Hồ Chí Minh nói chung. Nhu cầu mua ở thực tuy vẫn hiện hữu nhưng giá cao là một thách thức đối với họ. Với nhà đầu tư, hoạt động mua bán cũng cầm chừng khi các “biến số” về lãi suất, vĩ mô vẫn khó đoán.

Có thể thấy, quý I/2026, thanh khoản thị trường bất động sản phía Nam chậm nhịp ở hầu hết các phân khúc. Biến động về lãi suất, địa chính trị Trung Đông đã phần nào tác động đến tâm lý người mua nhà. Bước sang quý II/2026, dù nguồn cung bắt đầu nở rộ song tâm lý “phòng thủ” của người mua vẫn hiện diện.

Người mua bất động sản tỏ ra thận trọng trước biến động.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, yếu tố địa chính trị vẫn tiềm ẩn bất ổn. Xung đột kéo dài có thể ảnh hưởng đến năng lượng, chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tác động đến lạm phát và xu hướng thắt chặt chi tiêu, gây ảnh hưởng trái chiều tới thị trường bất động sản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, thị trường bước vào quý II/2026 không còn suy giảm nhưng cũng chưa bùng nổ, mà đang trong giai đoạn chuyển trạng thái. Sau nhịp chững đầu năm, mức độ quan tâm của người mua dù đã dần quay trở lại nhưng vẫn ở mức thấp.

Trước đó, đại diện Savills Việt Nam nhìn nhận, sự thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua. Phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2026. Cụ thể, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%. Mặc dù một số chủ đầu tư đã nỗ lực hỗ trợ lãi suất cho người mua nhưng sức cầu chung vẫn khá chậm, thậm chí áp lực dòng tiền đã khiến nhiều nhóm khách hàng từ bỏ ý định mua bất động sản ở giai đoạn này.