Giá thuê khu công nghiệp miền Bắc tiếp đà tăng nhờ lực cầu sản xuất và FDI

Dù nguồn cung kho xưởng và đất công nghiệp liên tục được bổ sung với quy mô lớn, mặt bằng giá thuê tại miền Bắc vẫn nhích lên 3-6% trong năm qua. Động lực đến từ dòng vốn FDI đạt 27,62 tỷ USD, sản xuất công nghiệp tăng 9,2% và sự mở rộng mạnh mẽ của lĩnh vực logistics, thương mại điện tử.

Dù nguồn cung liên tục được bổ sung với quy mô lớn, mặt bằng giá thuê kho xưởng và đất khu công nghiệp tại miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng. Động lực đến từ dòng vốn FDI, sự phục hồi mạnh của sản xuất công nghiệp và sự phát triển nhanh của thương mại điện tử, tạo nên bức tranh tăng trưởng rõ nét cho thị trường trong năm qua.

Theo báo cáo mới công bố của CBRE, phân khúc kho xưởng xây sẵn tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên ghi nhận nguồn cung mới ở mức cao kỷ lục. Riêng trong năm ngoái, gần 1,2 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng hoàn thành, bổ sung đáng kể cho thị trường. Tuy nhiên, thay vì gây áp lực giảm giá, lượng cung dồi dào này lại song hành cùng đà tăng của giá thuê.

Cụ thể, giá thuê kho xây sẵn trung bình đạt 4,9 USD mỗi m2 mỗi tháng, tương đương khoảng 127.000 đồng, tăng 6,3% so với cùng kỳ. Đối với nhà xưởng xây sẵn, mức giá phổ biến vào khoảng 5 USD mỗi m2 mỗi tháng, tăng hơn 3% theo năm. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, logistics và sản xuất thiết bị thể thao, những ngành cần mặt bằng linh hoạt, có thể vận hành ngay mà không phải đầu tư xây dựng ban đầu quá lớn.

Lực cầu ổn định giúp diện tích hấp thụ kho xưởng trong năm qua đạt khoảng 0,8 triệu m2, tăng 4,3% so với năm trước. Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu vực phía Bắc duy trì ở mức 75-85%, phản ánh khả năng hấp thụ tốt của thị trường bất chấp nguồn cung tăng mạnh.

Không chỉ kho xưởng xây sẵn, phân khúc đất khu công nghiệp cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Tổng diện tích hấp thụ tại các đô thị lớn và trung tâm công nghiệp ước đạt gần 480 ha trong năm 2025. Giá chào thuê trung bình khoảng 143 USD mỗi m2, tăng 4% so với cùng kỳ. Dù vẫn đi lên, mức tăng này được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2021-2023, khi giá thuê từng leo thang 6-11% mỗi năm.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, động lực chính của thị trường đến từ sự mở rộng của khu vực sản xuất và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Chỉ số sản xuất công nghiệp năm ngoái tăng 9,2% so với năm trước, mức cao nhất kể từ năm 2019. Song song đó, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt khoảng 27,62 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm gần đây. Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn với 1,93 tỷ USD, tạo thêm dư địa cho khu công nghiệp, đặc biệt tại miền Bắc, nơi có lợi thế về vị trí địa lý và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Ngoài sản xuất và FDI, thương mại điện tử đang tạo thêm động lực mới cho phân khúc kho vận. Báo cáo của Savills ước tính quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26-28 tỷ USD vào năm 2025, với hơn 7.000 người bán mới gia nhập. Khi cạnh tranh ngày càng gay gắt, các nền tảng chuyển trọng tâm sang tối ưu vận hành và rút ngắn thời gian giao hàng, từ đó gia tăng nhu cầu đối với hệ thống kho bãi hiện đại.

Ở góc nhìn nguồn cung tương lai, Cushman & Wakefield dự báo miền Bắc có thể đón thêm khoảng 656.000 m2 nhà kho xây sẵn trong giai đoạn 2026-2029, tập trung tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng. Tuy nhiên, để duy trì sức hút với dòng vốn quốc tế, các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục nâng cấp hạ tầng giao thông, bảo đảm nguồn điện ổn định cho khu công nghiệp, cải thiện chất lượng lao động và duy trì chính sách ưu đãi cạnh tranh.

Trong bối cảnh sản xuất phục hồi và chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, bất động sản công nghiệp miền Bắc đang đứng trước chu kỳ tăng trưởng mới. Dù nguồn cung không ngừng mở rộng, mặt bằng giá thuê vẫn đi lên, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp vào triển vọng dài hạn của khu vực.

</div