Bất động sản vào “vòng lọc”, thị trường dần định hình lại mặt bằng giá trị

Quý I/2026 được xem là giai đoạn thử thách rõ nét của thị trường bất động sản khi nhiều chỉ số cho thấy xu hướng chững lại, từ nguồn cung đến sức cầu. Tuy vậy, bức tranh chung không hoàn toàn ảm đạm, bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu ở thực và động lực từ hạ tầng vẫn đang âm thầm tạo lực đỡ, mở ra kỳ vọng ổn định trong các quý tiếp theo.

Theo báo cáo mới nhất từ DKRA Consulting, phân khúc đất nền tại TP.HCM và các khu vực lân cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước. Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm trên thị trường vẫn đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm tới khoảng 95% tổng nguồn cung. Trong bối cảnh đó, sức mua duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 3% tổng nguồn cung sơ cấp, đồng thời giảm mạnh so với giai đoạn cuối năm 2025.

Diễn biến tại thị trường phía Nam cho thấy sự phân hóa rõ rệt khi Long An (nay thuộc Tây Ninh) tiếp tục giữ vai trò trung tâm tiêu thụ. Khu vực này không chỉ chiếm tỷ trọng lớn về giao dịch mà còn gần như đóng góp toàn bộ nguồn cung và lượng sản phẩm mới trong quý đầu năm. Giá bán trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao, chịu tác động từ chi phí đầu vào gia tăng và sự mất cân đối giữa cung và cầu.

Ở thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá vẫn tiếp diễn, với mức tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước và tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến vành đai, sân bay Long Thành hay hệ thống cao tốc đang được đẩy nhanh tiến độ. Bên cạnh đó, định hướng nâng cấp một số địa phương lên đô thị cấp cao hơn cũng góp phần thúc đẩy kỳ vọng tăng giá.

Bước sang quý II/2026, dự báo nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức thấp, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những khu vực có lợi thế về quỹ đất, khả năng kết nối hạ tầng và tiềm năng tăng giá sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, sức cầu được nhận định sẽ chưa có nhiều cải thiện, khi người mua ngày càng thận trọng và ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ.

Không chỉ đất nền, phân khúc căn hộ cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt về nguồn cung. TP.HCM tiếp tục giữ vị trí chủ đạo khi chiếm phần lớn tổng nguồn cung sơ cấp, trong đó căn hộ hạng A tập trung tại khu vực trung tâm, còn phân khúc hạng B lại phổ biến tại các địa phương giáp ranh như Bình Dương. Lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường giảm mạnh so với quý trước, kéo theo sức tiêu thụ cũng đi xuống.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” mạnh mẽ. Các chuyên gia nhận định những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch hoặc năng lực tài chính yếu sẽ ngày càng khó tiếp cận dòng tiền và khách hàng.

Áp lực từ lãi suất tăng, hạn chế tín dụng cùng những biến động kinh tế toàn cầu khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn. Thanh khoản vì thế tiếp tục phân hóa, tập trung chủ yếu vào các đại đô thị được đầu tư bài bản. Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp vẫn có xu hướng neo cao do chi phí phát triển dự án chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Ở góc nhìn dài hạn, thị trường vẫn tồn tại những điểm sáng nhất định khi các yếu tố nền tảng chưa bị phá vỡ. Nhu cầu nhà ở thực vẫn hiện hữu, trong khi quá trình đô thị hóa và đầu tư hạ tầng tiếp tục tạo động lực cho tăng trưởng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, sự thận trọng sẽ còn chi phối hành vi của cả nhà đầu tư lẫn người mua.

Đại diện DKRA Consulting cho rằng, thanh khoản khó có thể cải thiện rõ rệt trong thời gian tới khi thị trường vẫn chịu tác động từ nhiều yếu tố vĩ mô. Dẫu vậy, chính giai đoạn sàng lọc này sẽ giúp thị trường định hình lại giá trị thực, hướng tới sự phát triển bền vững hơn trong chu kỳ tiếp theo.