Hạn chế xây cao tầng ở nội đô TP. Hồ Chí Minh: Chung cư cũ từng bị chê có tăng giá?

Theo Bí thư thành uỷ TP. Hồ Chí Minh, thành phố sẽ không xây mới chung cư cao tầng ở trung tâm, ưu tiên quỹ đất lớn cho công viên, không gian công cộng để giảm áp lực hạ tầng. Các dự án nhà ở mới sẽ ưu tiên phát triển tại khu vực ngoại thành, gắn với đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ để kết nối thuận lợi với trung tâm.

Ngoài việc hạn chế cao ốc ở khu vực lõi đô thị, TP. Hồ Chí Minh cũng nghiên cứu mô hình nhà ở thương mại giá hợp lý tại các khu vực xa trung tâm. Đây không phải nhà ở xã hội hay nhà ở thuê mua, nhưng sẽ có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của một bộ phận người dân.

Lãnh đạo thành phố cho biết để thu hút người dân chuyển dịch ra ngoài trung tâm, TP. Hồ Chí Minh sẽ đồng thời đầu tư mạnh hệ thống giao thông kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển. Nhiều dự án hạ tầng lớn sẽ được triển khai, trong đó có đường sắt đô thị và tuyến kết nối Thủ Thiêm với sân bay Long Thành.

Thực tế, chủ trương hạn chế phát triển cao ốc tại trung tâm đã được TP. Hồ Chí Minh đặt ra nhiều năm qua. Theo Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, thành phố hạn chế dự án cao tầng mới tại 7 quận nội thành cũ nếu hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa đáp ứng.

Từ đầu năm nay, TP. Hồ Chí Minh đã kiểm kê quỹ đất công bỏ trống hoặc sử dụng kém hiệu quả để chuyển đổi thành công viên, vườn hoa tạm và không gian công cộng, đặc biệt tại nhiều khu đất trung tâm.

Trước thông tin này, nhiều quan điểm bày tỏ, liệu việc hạn chế xây chung cư tại nội đô có khiến chung cư cũ từng bị chê tăng giá mạnh. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khi TP. Hồ Chí Minh bắt đầu hạn chế phát triển thêm cao tầng ở khu trung tâm, thị trường sẽ xuất hiện hai xu hướng rất rõ: chung cư cũ trung tâm ngày càng khan hiếm, còn chung cư mới sẽ dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh và khu mở rộng. Chung cư cũ trung tâm là câu chuyện của sự khan hiếm, khi lõi đô thị gần như không còn nguồn cung mới, các dự án hiện hữu dù cũ vẫn sở hữu thứ khó thay thế nhất: “vị trí”.

Những khu như quận 1, quận 3, Bình Thạnh, quận 4 hay Phú Nhuận (cũ) sẽ ngày càng khó có thêm dự án mới vì giới hạn hạ tầng và quy hoạch. Điều đó khiến các căn hộ đã tồn tại ở khu trung tâm có khả năng được định giá lại mạnh hơn trong dài hạn. Tuy nhiên, đổi lại, người mua phải chấp nhận tuổi đời dự án, chất lượng vận hành và không gian sống có thể không hiện đại bằng các đại đô thị mới.

Ngược lại, chung cư mới ở khu vệ tinh là câu chuyện của hạ tầng và giãn dân. Khi TP. Hồ Chí Minh mở rộng không gian phát triển sang TP.Thủ Đức, Bình Dương hay Long An (cũ). Theo ông Tuấn, các khu vực này sẽ trở thành nơi hấp thụ dân số, cao tầng và các đại đô thị mới. Những dự án gần metro, vành đai, đường sắt hoặc khu công nghệ tài chính mới có thể tăng trưởng mạnh trong 5–10 năm tới. Điểm mạnh của nhóm này là quy hoạch hiện đại, tiện ích đồng bộ và khả năng tạo ra cộng đồng sống mới. Nhưng khác với trung tâm, nguồn cung tại các khu vệ tinh vẫn còn lớn, nên sự phân hóa sẽ rất mạnh và không phải dự án nào cũng tăng giá tốt.

“Giai đoạn tới của TP. Hồ Chí Minh sẽ không còn là cuộc chơi “mua ở đâu cũng tăng”, mà là cuộc chơi của việc chọn đúng loại tài sản phù hợp với cấu trúc đô thị mới của thành phố”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Mộ số ý kiến chuyên gia lại cho rằng, giá nhà tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh nếu có tăng cũng chỉ ở mức nhẹ do yếu tố khan hiếm nguồn cung, trong khi các khu vực vùng ven có thể ghi nhận mức tăng tốt hơn nhờ nhu cầu dịch chuyển. Đồng thời, những khu vực được giãn dân sẽ có dư địa phát triển tốt hơn, mặt bằng giá có thể lên một chút.

Chủ trương hạn chế phát triển chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng giúp giảm ùn tắc, ngập nước và ô nhiễm. Phía sau quyết sách này là những tác động đáng chú ý đến giá nhà, xu hướng lựa chọn nơi ở và chiến lược của doanh nghiệp bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia đánh giá, đây là hướng đi đúng và cần thiết. Bởi vì hiện nay tại TP. Hồ Chí Minh, khu vực trung tâm về cơ bản đã quá tải”. Theo vị này, lợi thế của TP. Hồ Chí Minh là vẫn còn quỹ đất và dư địa phát triển ở các khu vực lân cận. Nếu được quy hoạch bài bản, các khu vực này có thể trở thành cực tăng trưởng mới, góp phần giảm áp lực cho khu trung tâm.

Việc giãn dân ra khu vực lân cận không chỉ giải bài toán hạ tầng, việc giảm mật độ dân cư tại khu vực lõi còn giúp nâng cao chất lượng sống. Khi không gian đô thị được “giải nén”, các dịch vụ công, tiện ích và môi trường sống tại khu trung tâm sẽ được cải thiện rõ rệt.

Thực tế cho thấy người mua nhà hiện nay không còn quá phụ thuộc vào vị trí trung tâm như trước. Các yếu tố như không gian sống, môi trường, tiện ích và chi phí đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn. Không phải ai cũng thích ở khu vực trung tâm. Thế hệ trẻ hiện nay họ muốn ra bên ngoài, nơi thoải mái hơn, rộng hơn và đầy đủ hơn về hạ tầng cũng như tiện nghi.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group đánh giá, chủ trương hạn chế chung cư cao tầng tại nội đô TP. Hồ Chí Minh là phù hợp với xu hướng phát triển đô thị bền vững. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải đi kèm với việc phát triển đồng bộ các đô thị vệ tinh.

Theo ông Phúc, thị trường sẽ có sự dịch chuyển rõ rệt về nguồn cung và dòng tiền. Các khu vực ven đô, nếu được đầu tư hạ tầng tốt, sẽ trở thành tâm điểm mới của phát triển bất động sản. “Thực tế hiện nay, chúng tôi nhận thấy xu hướng người mua đang dần dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi có giá hợp lý hơn và môi trường sống tốt hơn. Do đó, chủ trương này nếu đi kèm với hạ tầng tốt sẽ không gây sốc cho thị trường, mà ngược lại có thể giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn”, vị này chia sẻ.

Trong ngắn hạn, giá bất động sản khu trung tâm có thể tăng nhẹ do yếu tố khan hiếm, nhưng về dài hạn, thị trường sẽ tái cân bằng khi nguồn cung được mở rộng ở các khu vực vệ tinh.